Aktuelles zum sog. Verbot der Bildung von Wohnungseigentum

Am 7. Januar 2023 ist in NRW die Baulandmobilisierungsverordnung in Kraft getreten. In der Folge sind Zweifel darüber entstanden, ob die Bildung von Wohnungseigentum an Mehrfamilienhäusern noch möglich ist. Insbesondere zirkuliert eine Mitteilung der Notarkammer Hamm, in welcher ausgeführt wurde, dass die Aufteilung von Bestandsimmobilien in Wohnungseigentum nur noch mit Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde möglich sei.

Diese Bedenken sind zum derzeitigen Stand noch unbegründet. Es existieren am heutigen Tag noch keine Beschränkungen hinsichtlich der Bildung von Wohnungseigentum. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohn- oder Gewerbeeinheiten sollten jedoch die aktuelle Rechtsentwicklung im Auge behalten, wenn sie eine Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum in Betracht ziehen. In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, eine sog. „Vorratsteilung“ vorzunehmen.  

Hintergrund: Bundes-Baulandmobilisierungsgesetz

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021 wurde den Bundesländern die Möglichkeit eröffnet, durch eine Verordnung nach § 201a BauGB Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen und dadurch die Anwendung bestimmter baurechtlicher Instrumente durch die Städte und Gemeinden zu ermöglichen. Dazu zählen insbesondere die Erweiterung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf brachliegende Grundstücke oder die Möglichkeit zur Verhängung eines Baugebots bei dringendem Wohnbedarf der Bevölkerung. Eine solche Verordnung ist nunmehr in NRW in Kraft getreten. Zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wurden dabei nicht nur die rheinischen Großstädte Aachen, Bonn, Düsseldorf und Köln erklärt, sondern z.B. auch Düren, Eschweiler und Würselen.

Daneben wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz ein neuer § 250 BauGB geschaffen, welcher die Landesregierung ermächtigt, die Begründung von Wohnungseigentum (und vergleichbare Vorgänge) unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Voraussetzung hierfür ist, dass es sich um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 201a BauGB handelt. Diese Voraussetzung liegt nunmehr vor (s.o.). Die Landesregierung hat von der Ermächtigung allerdings zum heutigen Zeitpunkt noch keinen Gebrauch gemacht.

Inhaltlich bezieht sich der Genehmigungsvorbehalt (nur) auf solche Wohngebäude, die bereits am Tag der Ausübung der Ermächtigung bestehen und damit vor allem auf Altbauten. Außerdem gilt der Genehmigungsvorbehalt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden, wobei die Landesregierung dies auf drei Wohnungen absenken kann.

Gründe für die Bildung von Wohnungseigentum

Die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dann erforderlich, wenn Wohn- oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes an verschiedene Erwerber veräußert werden sollen. Wirtschaftliches Motiv ist dabei zumeist die Erschließung eines größeren Markts für Kapitalanleger und Selbstnutzer, sodass in Summe ein höherer Verkaufserlös erzielt werden kann (Aufteilergeschäft). Dies kann auch für solche Eigentümer relevant sein, die selbst nicht als sog. Aufteiler tätig werden wollen, aber kurz- oder mittelfristig den Verkauf des Mehrfamilienhauses in Erwägung ziehen. Denn mit Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts werden nicht aufgeteilte Mehrfamilienhäuser tendenziell gegenüber aufgeteilten Mehrfamilienhäusern an Wert verlieren.

Ist eine Aufteilung „auf Vorrat“ sinnvoll?

Es ist möglich, ein Mehrfamilienhaus auf Vorrat aufzuteilen, auch wenn zum Zeitpunkt der Teilung keine Veräußerung der gebildeten Wohneinheiten im Raum steht. Ein geteiltes Mehrfamilienhaus kann anschließend auch als Gesamtheit veräußert werden. Rechtliche oder steuerliche Nachteile sind hiermit in der Regel nicht verbunden, wenngleich dies im Einzelfall einer entsprechenden Prüfung bedarf.

Die Begründung von Wohnungseigentum erfolgt, wie sogleich dargestellt, in vier Schritten: Erstellung der Aufteilungspläne, Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, Beurkundung beim Notar, Eintragung im Grundbuch. Rechtlichen Schutz gegen die nachträgliche Begründung eines Genehmigungsvorbehalts genießt der Eigentümer in der Regel erst, wenn die ersten drei Schritte abgeschlossen sind und zudem der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt wurde. Auch dies ist jedoch rechtlich noch nicht abschließend geklärt. Insbesondere die ersten beiden Schritte können sehr zeitaufwändig sein.

Die Vorratsteilung sollte daher jedenfalls dann veranlasst werden, wenn der Eigentümer einen Einzelvertrieb der Wohneinheiten beabsichtigt, auch wenn er (z.B. wegen der steuerlichen Spekulationsfrist) noch nicht mit dem Verkauf beginnen kann. Ist die Teilung demgegenüber nur erforderlich, um eine Verteilung der Wohneinheiten unter zukünftigen Erben zu ermöglichen, besteht in der Regel keine Eile, da insoweit besondere Ausnahmetatbestände existierten. In allen anderen Fällen muss der Eigentümer die wirtschaftlichen Risiken eines Genehmigungsvorbehalts gegen den Aufwand für die Vorratsteilung abwägen. Die zu erwartenden Transaktionskosten bei Bauamt, Grundbuchamt und Notar richten sich nach Wert des Grundstücks nebst Aufbauten und können in der Regel im Vorfeld durch die Notarkanzlei konkret ermittelt werden.  

Wie läuft die Bildung von Wohnungseigentum ab?

Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum ist zunächst, dass Aufteilungspläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) vorgelegt werden, in welchen alle Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Stellplätze, Kellerräume etc. konkret eingezeichnet und beziffert sind. Grundlage der Aufteilungspläne können dabei auch die etwa vorhandenen Baugenehmigungspläne sein, wenn diese den aktuellen Bautenstand konkret wiedergeben. Andernfalls müssen neue Pläne erstellt werden. Die Pläne sollten sodann dem Notar vorgelegt werden, der sie anhand der Maßstäbe des Bauamts und des Grundbuchamts prüft.

Im zweiten Schritt muss unter Vorlage der Aufteilungspläne beim Bauamt die Bescheinigung eingeholt werden, dass alle Einheiten in sich abgeschlossen sind (Abgeschlossenheitsbescheinigung).

Im dritten Schritt wird beim Notar die sog. Teilungserklärung beurkundet, welche sodann im vierten Schritt zusammen mit den Aufteilungsplänen beim Grundbuchamt eingereicht wird. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird die Teilung wirksam.

Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung. Weitere Informationen zum Thema Wohnungseigentum finden Sie in unserem Merkblatt „Eigentumswohnung“.

Aachen, den 1. Februar 2023