Wer die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen (Einheiten, die zu Wohnzwecken dienen) und Teileigentumsrechten (Einheiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen) verstehen will, wird mit einer Vielzahl befremdlich erscheinender Rechtsbegriffe konfrontiert: „Sondereigentum“, „Gemeinschaftseigentum“, „Miteigentumsanteil“, „Abgeschlossenheitsbescheinigung“, „Gemeinschaftsordnung“ etc.

Um diese Begrifflichkeiten einordnen zu können, muss man zunächst eine grundlegende Eigenart des Immobilienrechts verstehen:

Im Zentrum des Immobilienrechts steht immer das Grundstück, also Grund und Boden. Häuser oder sonstige Aufbauten, die auf einem Grundstück errichtet wurden, werden rechtlich als Teil des Grundstücks angesehen und sind daher nicht selbstständig. Es ist daher zB nicht möglich, ein Haus zu kaufen! Vielmehr ist Gegenstand des Kaufs immer das Grundstück. Das auf dem Grundstück errichtete Haus wird hierbei automatisch mitverkauft. Dementsprechend können auch niemals einzelne Räume eines Hauses ohne das Grundstück veräußert werden.

Aus dieser Eigenart des Immobilienrechts erklärt sich die Struktur des Wohnungseigentums: Bei der Eigentumswohnung handelt es sich rechtlich um einen Anteil am Grundstück, mit dem das alleinige Eigentum an bestimmten Räumen verbunden wird. Im Alleineigentum stehenden Räume werden dabei als „Sondereigentum“ bezeichnet. Das Grundstück selbst und alle Gebäudeteile, die allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gehören, werden als „Gemeinschaftseigentum“ bezeichnet. Auch hier gilt: Es ist nicht möglich, eine Wohnung zu kaufen! Vielmehr ist Gegenstand des Kaufs immer ein Anteil am Grundstück (der „Miteigentumsanteil“). Das Sondereigentum (die Wohnung) wird dabei automatisch mitverkauft.

Wohnungs- oder Teileigentum besteht somit in rechtlicher Hinsicht aus der unlösbaren Verbindung zweier Elemente: eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück – einerseits – und Sondereigentum an Teilen eines Gebäudes – andererseits. Die Summe aller Miteigentumsanteile muss 1/1 ergeben, mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum verbunden sein und umgekehrt.

Das Grundstück selbst bildet notwendigerweise sog. »Gemeinschaftseigentum«, das allen Eigentümern im Verhältnis der ihnen jeweils zugewiesenen Miteigentumsanteile zueinander gemeinsam gehört. Die am Grundstück ausgewiesene Miteigentumsquote bildet damit zugleich den Schlüssel für die Zuteilung des sonstigen Gemeinschaftseigentums im Gebäude, z.B. des Treppenhauses, der Heizanlage, der Fassade und des Daches. Zwingend Gemeinschaftseigentum sind alle tragenden Teile des Gebäudes, das Dach und die Fassade, die zum gemeinsamen Gebrauch dienende Räume wie Treppenhäuser, Flure, Heizungsanlagen und die Zugangsräume zu diesen Anlagen. Alle anderen Räume sind sondereigentumsfähig. Soweit sich jedoch Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z.B. Steig- und Fallleitungen der Heizungsanlage) innerhalb des Sondereigentums befinden, bleiben sie Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Balkone sind als Auskragung der Fassade nur zum Teil (z.B. hinsichtlich des Oberflächenestrichs) sondereigentumsfähig. Allerdings ist zu bedenken, dass auch an Gebäudeteilen, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind (Dachterrassen, der überwiegende Teil von Balkonen, ferner die Wohnungseingangstüren, Terrassen etc.), durch sog. »Sondernutzungsrechte« im Rahmen der Gemeinschaftsordnung (hierzu nachstehend unter Gliederungspunkt III. 4.) eine Zuordnung zu einer einzelnen Sondereigentumseinheit herbeigeführt werden kann, die dem Sondereigentum wirtschaftlich nahekommt.