Neben den Einstimmigkeit (bzw. bei entsprechender Klausel in umgrenzten Fällen qualifizierte Mehrheiten) erfordernden Vereinbarungen, die stets der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, kennt das WEG als Mittel der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft den sog. Beschluss. Darunter fallen nach der Systematik des § 21 Abs. 3 WEG Einzelmaßnahmen der Verwaltung, die ohne Dauerwirkung sind (Beispiel: Beschluss über die Durchführung einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme mit Umlage, Beschluss über den Wirtschaftsplan für das Folgejahr, Beschluss über die Anschaffung eines neuen Rasenmähers etc.). Zustimmende wie ablehnende Beschlüsse (auch zu bereits früher beschlossenen Themen) können in Wohnungseigentümerversammlungen oder im Umlaufverfahren grds. mit einfacher Mehrheit der vertretenen Stimmen gefasst werden. Mit Ausnahme bestimmter Umstände, die zur unheilbaren Nichtigkeit eines Beschlusses führen, ist ein Verstoß gegen Rechtsvorschriften unbeachtlich, wenn binnen eines Monats keine gerichtliche Entscheidung zu dessen Überprüfung beantragt wurde (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG).

Diese hohe »Resistenz« gegenüber Rechtsfehlern hat sich die Praxis (mit Duldung durch die Rechtsprechung) lange Jahre dadurch zunutze gemacht, dass über Angelegenheiten, die eigentlich durch Vereinbarung gem. vorstehendem Gliederungspunkt 3. hätten geändert werden müssen, durch bloßen Beschluss entschieden wurde, der zwar (da über den Einzelfall hinausgehend) rechtswidrig war, jedoch nicht binnen eines Monats gerichtlich angegriffen wurde und damit rechtswirksam sei (sog. vereinbarungsersetzende Beschlüsse, auch »Zitterbeschlüsse« genannt im Hinblick auf die einen Monat lang bestehende Unsicherheit über dessen Bestand). Im September 2000 hat der BGH diese Praxis unterbunden und klargestellt, dass zur unabdingbaren Voraussetzung für Wirkungen aus einem Beschluss die sog. »Beschlusskompetenz« zählt. Diese ergibt sich gem. § 23 Abs. 1 WEG unmittelbar aus dem Gesetz (für Einzelmaßnahmen), kann aber auch durch Vereinbarung (also in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung) geschaffen werden. Wird jedoch ohne diese Voraussetzungen ein Beschluss gefasst zu Themen, die eigentlich Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sind (z.B. der Abrechnungsschlüssel mit Wirkung für die Zukunft auf diese Weise geändert etc.), kann ein solcher Beschluss nicht wirken. Dies gilt wohl auch für »Zitterbeschlüsse«, die in der Vergangenheit im falschen Vertrauen auf die damals großzügigere Rechtsprechung gefasst wurden.

Entscheidend ist also nunmehr, ob in der Gemeinschaftsordnung (also durch Vereinbarung) für bestimmte Regelungsthemen die Entscheidung durch Beschluss eröffnet ist. Ist dies der Fall und wird hierdurch nicht in unentziehbare Sonderrechte (z.B. Sondernutzungsrechte) eingegriffen, können die Eigentümer durch Beschluss mit Mehrheiten entscheiden und müssen diesen (nach allerdings bestrittener Auffassung) auch nicht in das Grundbuch eintragen. Zur genauen Kenntnis der Rechtsverhältnisse der Eigentümer untereinander bedarf es also in diesem Fall der Durchsicht der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Öffnungsklauseln in Gemeinschaftsordnungen, die Änderungen im Beschlussweg ermöglichen, werden in Zukunft gerade bei großen Eigentümergemeinschaften, mit denen Einstimmigkeit sonst nie zu erreichen ist, weite Verbreitung finden. Solchermaßen gefasste Beschlüsse wirken wie Vereinbarungen, auch ohne Grundbucheintragung, stehen also den früheren sog. Zitterbeschlüssen faktisch gleich. Immerhin muss jedenfalls seit 01.07.2007 ein sog. Beschlussbuch durch den Verwalter geführt werden, dessen Einsicht sich für jeden Kaufinteressenten lohnt!

Darüber hinaus hat das Gesetz selbst seit 01.07.2007 bestimmte Themen der Beschlusskompetenz der Versammlung zugeordnet, mit z.T. unterschiedlichen Mehrheitserfordernissen:

• Gem. § 16 Abs. 3 WEG können durch einfache Mehrheit die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und/oder des Sondereigentums nach Verbrauch, Verursachung oder einen anderen Schlüssel, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, verteilt werden.
• Gem. § 16 Abs. 2 WEG könnten Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Einzelfall mit der doppelten Mehrheit von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile anders als nach dem Miteigentums-Maßstab verteilt werden, sofern dies dem möglichen Gebrauchsumfang der Wohnungseigentümer Rechnung trägt (z.B. so dass z.B. Erdgeschosswohnungen an Liftreparaturen nicht beteiligt sind etc.).
• § 21 Abs. 7 WEG schafft eine Beschlusskompetenz für Fragen der Zahlungsabwicklung (zwingende Erteilung einer Einziehungsermächtigung etc.) sowie der Nutzungs- und Verwaltungsgebühren (z.B. durch Schaffung einer Umzugskostenpauschale).

 

Rechtsstand: August 2020

 

Urheberhinweis: Teile dieses Merkblatts basieren auf der Vorlage von Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 9. Aufl. 2020, Heymanns Verlag GmbH