Grundschulden sind reine Sicherungsrechte. In wirtschaftlicher Hinsicht ist im Verhältnis Darlehensnehmer/Bank die Ausgestaltung des Darlehensvertrags von weit größerer Bedeutung. Die Bedingungen der Rückzahlung und Verzinsung, Laufzeit, Kündbarkeit etc. des Darlehens bestimmen sich ausschließlich nach den im Darlehens-(=Kredit)vertrag getroffenen Vereinbarungen. Die Grundschuld ist gewissermaßen die »Hülle« um den jeweiligen Darlehensvertrag zur Sicherung eines erleichterten Zugriffs auf das Pfandgut, wenn das Darlehen nicht mehr vertragsgemäß bedient wird. Ohne Bestellung einer Grundschuld müsste der Gläubiger Klage erheben und aus dem dann rechtskräftigen Zahlungsurteil die Zwangsvollstreckung betreiben.
Banken zahlen die im Darlehensvertrag zugesagten Darlehensbeträge in der Regel erst dann aus, wenn sie ausreichend abgesichert sind. Dies ist grundsätzlich erst nach Eintragung der Grundschuld im Grundbuch der Fall; wofür zumeist mehrere Wochen zu veranschlagen sind. Allerdings genügt es ortsansässigen Banken in der Regel, dass die notarielle Bestellung der Sicherungsgrundschuld erfolgt ist und sie eine Ausfertigung der Bestellungsurkunde übersandt erhalten haben, sodass diese gegenüber dem Kreditinstitut bindend wurde; die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch braucht dann oft nicht abgewartet zu werden. Hat der Notar die Grundschuld bereits zur Eintragung vorgelegt und sich davon überzeugt, dass keine Eintragungshindernisse entgegenstehen, kann er auf Anforderung hierüber eine (allerdings gebührenpflichtige!) sog. Rangbescheinigung erteilen, für deren Richtigkeit er gegenüber der Bank persönlich haftet.
Wird das Darlehen zurückbezahlt, verändert sich die Grundschuld nicht und steht als Sicherungsmittel weiterhin zur Verfügung. Die Grundschuld ist also eine Sicherheit, die sich nicht verbraucht. Dies hat den wesentlichen Vorteil, dass – z.B. nach (ggf. teilweiser) Rückzahlung des Darlehens – die Grundschuld zur Absicherung eines neuen Kredits wiederverwendet werden kann; die Grundschuld kann »revalutiert« werden, sofern sie der Besteller nach Tilgung des zunächst gesicherten Darlehens nicht löschen lässt. Da es sich um ein »abstraktes« Sicherungsmittel handelt, brauchen weder Betrag noch Denomination (Währungsbezeichnung »DM« bzw. »EURO«) im Verhältnis zwischen Grundbucheintragung und konkret aufgenommenem Darlehen übereinstimmen. Die Möglichkeit der Revalutierung spart die Kosten einer neuerlichen Bestellung bei Notar und Grundbuchamt und beschleunigt die Auszahlung künftiger neuerlicher Kredite.
Nach Tilgung des zunächst abgesicherten Finanzierungsvorhabens könnte daher die Grundschuld zwar gelöscht werden (hierzu bedarf es notariell zu beglaubigender Erklärungen des Eigentümers und des Gläubigers); häufig aber empfiehlt es sich, im Hinblick auf etwaigen weiteren künftigen Finanzierungsbedarf davon abzusehen. Eine Löschung erfolgt dann in der Regel erst bei einem Verkauf des Belastungsobjekts (der vollziehende Notar wird dies für Sie übernehmen).
Diese Flexibilität der Grundschuld hat zur nahezu vollständigen Verdrängung der – dem Namen nach populäreren – Hypothek geführt. Wesentlicher Nachteil der Hypothek ist nämlich, dass sie nach Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens nicht wiederverwendet werden kann, sondern sich mit der Tilgung des Kredits verbraucht hat.
Darlehensverträge unterliegen keinem Formzwang und können daher durch privatschriftliche Vereinbarung geschlossen werden. Grundschulden dagegen müssen notariell beurkundet (und damit verlesen) werden, wenn sie (wie in der Regel) die sofortige Zwangsvollstreckung in die belastete Immobilie und/oder in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers enthalten, anderenfalls genügt die Beglaubigung der Unterschriften der Besteller durch den Notar gegenüber dem Grundbuchamt.
