Aufbau und Inhalte eines Kaufvertrags

Ein Grundstückskaufvertrag ist zum Zweck der sachgerechten Bearbeitung und Abwicklung häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut:

Urkundeneingang

Hierbei ist insbesondere Wert auf die genaue Angabe der Personalien der Vertragsteile zu legen, also in Bezug auf Name, Vorname, Geburtsdatum, aktuelle Postanschrift und den Güterstand. Letzterer ist unter Umständen schwierig zu ermitteln, etwa bei gemischtnationalen Ehepaaren. 

Kaufgegenstand

Der nächste Abschnitt besteht in dem Sachverhaltsvortrag, bestehend aus dem aktuellen Grundbuchinhalt des Vertragsbesitzes sowie eventuellen weiteren Beschreibungen, die zum Verständnis des Vorgangs erforderlich und zweckdienlich sind.

Verkauf 

Im nächsten Abschnitt folgt die schuldrechtliche Erklärung über den Verkauf und über das Beteiligungsverhältnis, in dem die Käufer erwerben. 

Kaufpreis

In diesem Abschnitt ist der Kaufpreis beziffert und seine Fälligkeit geregelt. Im Vordergrund steht die Sicherheit des Käufers vor ungesicherten Vorleistungen. Nähere Angaben zu den typischen Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises finden Sie in unserer Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF).

Besitzübergang

Dieser Urkundeabschnitt regelt den genauen Zeitpunkt, zu dem das Recht zur Benutzung der Immobilie (Eigennutzung bzw. Erhalt der Miete) und die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten (Grundsteuer, Verbrauchskosten etc.), aber auch die Verantwortung für das Objekt auf den Käufer übergehen. Über die Modalitäten der Übergabe und der Abgrenzung zwischen Verkäufer und Käufer informiert Sie bei Bedarf unserer Ratgeber: Übergabe der verkauften Immobilie. 

Gewährleistung, weitere Vereinbarungen

Bei der Gewährleistung des Verkäufers ist die Sachmängelgewährleistung von der Rechtsmängelgewährleistung zu unterscheiden. Während der Verkäufer den Übergang eines lastenfreien Grundstücks auf den Käufer zusichert, übernimmt er für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf stehenden „Alt-“Gebäude in der Regel keine Gewähr. Dies entspricht üblicher Vertragspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers dar. Jedoch muss der Verkäufer alle wesentlichen Sachmängel offenlegen, die ihm bekannt sind, andernfalls haftet er wegen „arglistigen Verschweigens“. 

Der Verkäufer übernimmt außerdem die Gewährleistung dafür, dass kein Denkmalschutz oder sozialer Wohnungsbau vorliegt und etwaige von ihm durchgeführte Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen zum Zeitpunkt ihrer Durchführung baurechtlich zulässig waren oder später genehmigt wurden. Abweichungen in diesen Punkten müssen im Vertrag offengelegt werden. 

Regelmäßig besteht die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Der Kaufvertrag selbst kann auch ohne solchen Ausweis beurkundet und abgewickelt werden.

Ferner werden in diesem Abschnitt auch Regelungen zum Erschließungszustand des Grundstücks getroffen.

Auflassung und Grundbuchanträge

In diesem Abschnitt folgen alle für die Umsetzung des Verkaufs erforderlichen Grundbucherklärungen. 

Genehmigungen, Vorkaufsrechte, Vollzugsauftrag

Die Urkunde wird in der Regel geschlossen mit dem Vollzugsauftrag an den Notar, den Vermerken über erteilte notarielle Hinweise (sog. „Belehrungen“), wechselseitigen Vollmachten (etwa zur Baureifmachung bereits vor dem Datum des Besitzübergangs, oder im Verhältnis einer Personenmehrheit auf einer Beteiligtenseite untereinander) sowie den Schlussbestimmungen hinsichtlich Kosten und Abschriften des Vertrags.
An dieser Stelle können auch etwaige Maklergebühren geregelt werden.

Ausführliche Informationen zu den einzelnen Abschnitten des Kaufvertrags finden Sie in unserer Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF).