Ratgeber: Haus- und Wohnungskauf | Kaufvertrag

Der Kaufvertrag: Von der Vorbereitung bis zur notariellen Beurkundung

Soll ein Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus aufgesetzt werden, so geht dies nicht ohne einen Notar. Wir Notare fungieren in dieser Sache als neutrale Mittler zwischen dem Käufer und Verkäufer. Der Notar klärt die Vertragsparteien über die rechtliche Bedeutung der Vertragsinhalte auf. Dabei muss der Notar immer neutral bleiben und beide Seiten unparteiisch beraten. Damit trägt der Gesetzgeber der besonderen Bedeutung dieser Geschäfte Rechnung. Denn durch die Vorbereitung und Beurkundung des Kaufvertrags sorgen wir dafür, dass Käufer und Verkäufer eine rechtlich ausgewogene Vereinbarung treffen. Und nach dem Vertragsschluss stellen wir sicher, dass der Käufer sein Geld und der Verkäufer seine Immobilie nur hergibt, wenn er auch die jeweils versprochene Gegenleistung erhält. 

Dieser Ratgeber soll Ihnen einen detaillierten Überblick bieten, was Sie von der Vorbereitung eines Kaufvertrages bis zur Beurkundung alles berücksichtigen sollten. Eine persönliche Beratung kann hierdurch allerdings nicht ersetzt werden. Wenden Sie sich gern an uns, wenn Sie Fragen haben, die an dieser Stelle nicht beantwortet werden.

Wir hoffen, mit diesen Erläuterungen einen für Sie hilfreichen Beitrag zur „Übersetzung“ des in Kaufverträgen notwendigerweise enthaltenen „Juristendeutsch“ in die Alltagssprache geleistet zu haben und bedanken uns für das entgegengebrachte Vertrauen.

Ihre Notare Bernhard Auernhammer und Dr. Julian Boor

Eine genaue Besichtigung des Grundstücks und des Gebäudes schützt vor bösen Überraschungen

Vor der Vereinbarung eines Notartermins ist dem Käufer zu empfehlen, die Infrastruktur in der Umgebung zu erkunden und das Gebäude selbst genau zu besichtigen. Ggf. ist eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen zu veranlassen. 

Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen werden und ggf. im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, sodass nach Beurkundung auftretende Mängel nicht mehr beim Verkäufer beanstandet werden können, es sei denn, dieser hätte sie arglistig verschwiegen, eine Beschaffenheitszusage gegeben oder sogar eine Garantie übernommen.

In unserer Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF) erfahren Sie außerdem, was Sie zum Thema Nachrüstungspflichten berücksichtigen sollten.

Prüfen Sie vorvertragliche Angaben genau und halten Sie diese im Notarvertrag fest

Nicht selten werden bei der Vertragsanbahnung Angaben zum Kaufobjekt gemacht. Beispiele sind: „Die gesamte Elektrik wurde vor drei Jahren erneuert“ oder „Das Dachgeschoss kann ausgebaut werden.“ Solche Angaben können dabei vom Verkäufer selbst oder von sonstigen Personen aus dem Lager des Verkäufers stammen. 

Für den Käufer gilt:

Nur wenn solche Angaben im Notarvertrag auftauchen, kann sich der Käufer darauf verlassen, dass der Verkäufer hierfür auch einstehen muss. Die notarielle Beurkundung soll allen Beteiligten die Bedeutung ihrer Erklärung vor Augen führen und daher gilt grundsätzlich nur das, was im Notarvertrag steht. Man spricht auch von der „Zäsurwirkung“ des Notarvertrags. 

Der Käufer sollte sich daher im Klaren darüber sein, von welchen vorvertraglichen Angaben, die er vor Abschluss des Kaufvertrags nicht selbst prüfen kann, sein Kaufentschluss abhängt. Vor der Beauftragung des Notars sollte er sich sodann mit dem Verkäufer über die Aufnahme der Angaben in den Notarvertrag abstimmen. 

Für den Verkäufer gilt: 

Die Zäsurwirkung des Notarvertrags gilt nicht in jedem Fall. Der Verkäufer kann beispielweise haften, wenn im Exposé „ins Blaue hinein“ Angaben gemacht wurden, die sich später als unrichtig herausstellen (etwa zur Wohnfläche). Und natürlich kommt eine Haftung in Betracht, wenn wider besseres Wissen falsche Angaben gemacht wurden. Der Verkäufer sollte daher dafür Sorge tragen, dass nur verlässliche Personen für ihn bei der Vertragsanbahnung tätig werden und ggf. sollte er das Exposé, wenn er es nicht selbst erstellt hat, vor der Beurkundung noch einmal prüfen. 

Mitverkauftes Inventar können Sie im Kaufvertrag gesondert aufführen

Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch besprochen werden, welche weiteren Gegenstände außer dem Grundstück, ggf. dem Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteilen, mitveräußert werden. In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Auflageteppiche, Einbauküche und sonstige Einbaumöbel, Gartengegenstände, die Dachantenne, aber auch z.B. der Heizölvorrat in den Tanks. Alle diese Gegenstände können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Sollte es sich um eine größere Zahl mitveräußerter beweglicher Gegenstände handeln, empfiehlt sich die Anfertigung einer Liste, welche als Anlage zur Notarurkunde genommen werden kann. 

Durch den Ausweis eines Kaufpreises für das mitverkaufte Inventar kann außerdem die Grunderwerbsteuer gemindert werden. Näheres erfahren Sie in unserem Merkblatt „Grunderwerbsteuer“. 

RATGEBER: GRUNDERWERBSTEUER

Sie wollen später vermieten? Darauf sollten Sie achten!

Bei Ankauf zur späteren Vermietung sollte eine gesonderte Ausweisung des Grundstücksanteils und Gebäudeanteils ins Auge gefasst werden. Die jeweiligen Teilbeträge sind maßgeblich für die spätere steuerliche Abschreibung durch den Käufer, die sich im Fall der Vermietung nur aus dem Gebäudeanteil berechnet. 

Vorsicht bei Reservierungsvereinbarungen

Im Laufe der Vertragsverhandlungen über einen Hauskauf will eine Vertragspartei ihr Gegenüber gelegentlich schon vor der notariellen Beurkundung binden, auch wenn mitunter noch nicht alle Vertragsinhalte ausverhandelt sind. In der Praxis häufig anzutreffen sind etwa Reservierungsvereinbarungen, in denen der Verkäufer sich (gegen Zahlung eines Reservierungsentgelts) bereit erklärt, für eine gewisse Dauer nicht mit anderen Kaufinteressenten zu verhandeln. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich unproblematisch.

Jedoch ist zu beachten: Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Wenn also in einem Vorvertrag oder in einer Reservierungsvereinbarung bereits der Verkäufer zum Verkauf oder der Käufer zum Kauf verpflichtet wird, muss diese beim Notar beurkundet werden. Andernfalls ist die Vereinbarung ihrem gesamten Inhalt nach unwirksam. Daher gilt: Vorsicht bei Anzahlungen!

Wenn der Käufer vor dem Notartermin eine Anzahlung leistet, erbringt er eine ungesicherte Vorleistung, denn der Verkäufer ist rechtlich nicht verpflichtet, tatsächlich an den Käufer zu verkaufen. In diesem Fall müsste der Vorvertrag notariell beurkundet werden; die Übersendung des Kaufvertragsentwurfs durch den Notar ändert hieran nichts.

Sie haben Fragen oder benötigen eine Beratung? Wir sind gern für Sie da!

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Grundlagen für den Entwurf eines Kaufvertrags

Die Einschaltung eines Notars ist zwingend erforderlich

Die zwingende Einschaltung des Notars soll der rechtlichen Absicherung der Vertragsbeteiligten dienen und die Umsetzung der Wünsche der Vertragsteile in juristisch korrekte Regelungen ermöglichen.

Die oft ebenso wichtigen wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z.B. die betragsmäßige Angemessenheit des Kaufpreises oder die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners, kann der Notar jedoch weder garantieren, noch darf er sich von Berufswegen hierzu in den Prozess der Willensbildung der Beteiligten einschalten. Insbesondere die Preisverhandlungen sind allein Sache der Parteien und sollten vor Beginn des Beurkundungstermins beim Notar abgeschlossen sein.

Grundlegende Informationen: Datenblatt für Grundstückskaufverträge

Zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigen wir Angaben zum Kaufgegenstand, zum Kaufpreis sowie zu den Vertragsparteien. Hierzu steht auf unserer Website und in unserem Büro das „Datenblatt für Grundstückskaufverträge“ bereit.

Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag gesondert erwähnt werden müssen. 

Datenblatt FÜR Grundstückskaufverträge

Der Grundbuchstand stellt die Weichen für die Vertragsgestaltung

Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs wird sich der Notar über den Grundbuchstand informieren. Hieraus ergeben sich Angaben zum Grundstückseigentümer und zu den Belastungen des Grundstücks. 

Lassen Sie sich nicht von den Begrifflichkeiten des Grundbuchs irritieren. 

Beim Hauskauf gilt: Im Grundbuch ist nicht das Haus verzeichnet, sondern nur das Grundstück (also der Grund und Boden). Das Haus ist rechtlich als Bestandteil des Grundstücks zu betrachten und wird daher automatisch mit dem Grundstück mitverkauft, auch wenn es im Grundbuch und im Kaufvertrag keine Erwähnung findet. 

Beim Wohnungskauf gilt: Bei der Eigentumswohnung handelt es sich rechtlich um einen Anteil am Grundstück, mit dem das alleinige Eigentum an bestimmten Räumen verbunden wird. Im Alleineigentum stehende Räume werden dabei als „Sondereigentum“ bezeichnet. Das Grundstück selbst und alle Gebäudeteile, die allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gehören, werden als „Gemeinschaftseigentum“ bezeichnet. Auch hier ist Gegenstand des Kaufs immer ein Anteil am Grundstück (der „Miteigentumsanteil“). Das Sondereigentum (die Wohnung) wird dabei automatisch mitverkauft. 

Aus dem Grundbuch ergeben sich auch Angaben zu den Belastungen des Grundstücks. Nähere Erläuterungen zu den Grundstücksbelastungen sowie zu Baulasten und gesetzlichen Vorkaufsrechten erhalten Sie in der weitergehenden Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF). 

Kaufpreisfinanzierung vor Beurkundung sicherstellen

Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mithilfe von Fremdmitteln, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrags mit seinem Kreditinstitut besprechen. 

In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an unsere Notarkanzlei übermitteln, sodass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. 

Dies erspart dem Käufer Zeit, Geld (da Rangrücktrittskosten beim Grundbuchamt entfallen) und zusätzlichen Schriftverkehr. Näheres zum Inhalt der Grundschuld erfahren Sie in unserem Ratgeber „Grundschuld“. 

Ratgeber: Grundschuld

Umgang mit Mietverhältnissen

Sind das Haus oder die Wohnung vermietet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z.B. Eigenbedarf, in Betracht. Nähere Informationen zum Umgang mit Mietverhältnissen finden Sie in unserer Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF).  

Klären Sie Ihre Fragen zum Vertragsentwurf

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel einen Vertragsentwurf übersandt. Sollten hierzu Fragen aufkommen, können Sie diese jederzeit vor der Beurkundung mit dem zuständigen Fachmitarbeiter oder (nach Terminvereinbarung) mit dem Notar besprechen bzw. im Rahmen der Beurkundung stellen. 

Vereinbaren Sie einen Termin und bringen Sie diese Unterlagen mit

Den Beurkundungstermin stimmen Sie bitte mit den anderen Beteiligten und der Rezeption unserer Notarkanzlei ab (Kontakt). Sofern nur ein Vertragsbeteiligter als Unternehmer handelt, muss den anderen Vertragsbeteiligten eine mindestens vierzehntägige „Prüfungsfrist“ zwischen Übersendung des Entwurfs durch die Notarkanzlei und Beurkundung zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). 

Bitte bringen Sie zum Beurkundungstermin folgende Unterlagen mit:

• Personalausweis oder Reisepass
• Ihre Steuerident-Nummer
• Verkäufer: Ggf. Löschungsbewilligung, Grundschuldbrief
• Käufer: Unterlagen zur Grundschuldbestellung (siehe auch Abschnitt: Kaufpreisfinanzierung vor Beurkundung sicherstellen)

Wenn notwendig, lassen Sie die Urkunde übersetzen

Sie benötigen einen Dolmetscher? Darauf sollten Sie achten: 

Sind Sie der deutschen (Rechts-)Sprache nicht ausreichend kundig, muss ein (nicht mit Ihnen verwandter oder verschwägerter) Dolmetscher die Urkunde in die von Ihnen gewünschte Sprache übersetzen. Er sollte gerichtlich vereidigt sein; vorgeschrieben ist dies jedoch nicht. Auf Wunsch erhalten Sie von ihm auch eine schriftliche Übersetzung des Entwurfs bzw. der Urkunde. Sie sollten sich rechtzeitig vor dem Termin um einen solchen Dolmetscher kümmern und auch die Kostenfrage mit ihm klären.

Die Beurkundung

Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrags vom Notar vorgelesen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten sind. Fragen und Auskünfte können jederzeit während der Beurkundung oder im Anschluss an das Verlesen gestellt bzw. erteilt werden.

Selbstverständlich steht Ihnen die Notarkanzlei auch nach Beurkundungsverhandlung für alle Rückfragen und Informationen im Zusammenhang mit diesem Vertrag gern zur Verfügung. Sie erhalten daher zusammen mit der „amtlichen Ausfertigung“ des Vertrages (den Sie gerne auch als PDF-Datei per Mail zusätzlich übersandt bekommen) eine Mitteilung darüber, welche Sachbearbeiter für Ihren Vorgang zuständig sind, und wie Sie diese telefonisch erreichen. Bitte halten Sie dazu die Ihnen ebenfalls mitgeteilte Aktenbezeichnung bereit. 

Aufbau und Inhalte eines Kaufvertrags

Ein Grundstückskaufvertrag ist zum Zweck der sachgerechten Bearbeitung und Abwicklung häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut:

Urkundeneingang

Hierbei ist insbesondere Wert auf die genaue Angabe der Personalien der Vertragsteile zu legen, also in Bezug auf Name, Vorname, Geburtsdatum, aktuelle Postanschrift und den Güterstand. Letzterer ist unter Umständen schwierig zu ermitteln, etwa bei gemischtnationalen Ehepaaren. 

Kaufgegenstand

Der nächste Abschnitt besteht in dem Sachverhaltsvortrag, bestehend aus dem aktuellen Grundbuchinhalt des Vertragsbesitzes sowie eventuellen weiteren Beschreibungen, die zum Verständnis des Vorgangs erforderlich und zweckdienlich sind.

Verkauf 

Im nächsten Abschnitt folgt die schuldrechtliche Erklärung über den Verkauf und über das Beteiligungsverhältnis, in dem die Käufer erwerben. 

Kaufpreis

In diesem Abschnitt ist der Kaufpreis beziffert und seine Fälligkeit geregelt. Im Vordergrund steht die Sicherheit des Käufers vor ungesicherten Vorleistungen. Nähere Angaben zu den typischen Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises finden Sie in unserer Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF).

Besitzübergang

Dieser Urkundeabschnitt regelt den genauen Zeitpunkt, zu dem das Recht zur Benutzung der Immobilie (Eigennutzung bzw. Erhalt der Miete) und die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten (Grundsteuer, Verbrauchskosten etc.), aber auch die Verantwortung für das Objekt auf den Käufer übergehen. Über die Modalitäten der Übergabe und der Abgrenzung zwischen Verkäufer und Käufer informiert Sie bei Bedarf unserer Ratgeber: Übergabe der verkauften Immobilie. 

Gewährleistung, weitere Vereinbarungen

Bei der Gewährleistung des Verkäufers ist die Sachmängelgewährleistung von der Rechtsmängelgewährleistung zu unterscheiden. Während der Verkäufer den Übergang eines lastenfreien Grundstücks auf den Käufer zusichert, übernimmt er für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf stehenden „Alt-“Gebäude in der Regel keine Gewähr. Dies entspricht üblicher Vertragspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers dar. Jedoch muss der Verkäufer alle wesentlichen Sachmängel offenlegen, die ihm bekannt sind, andernfalls haftet er wegen „arglistigen Verschweigens“. 

Der Verkäufer übernimmt außerdem die Gewährleistung dafür, dass kein Denkmalschutz oder sozialer Wohnungsbau vorliegt und etwaige von ihm durchgeführte Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen zum Zeitpunkt ihrer Durchführung baurechtlich zulässig waren oder später genehmigt wurden. Abweichungen in diesen Punkten müssen im Vertrag offengelegt werden. 

Regelmäßig besteht die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Der Kaufvertrag selbst kann auch ohne solchen Ausweis beurkundet und abgewickelt werden.

Ferner werden in diesem Abschnitt auch Regelungen zum Erschließungszustand des Grundstücks getroffen.

Auflassung und Grundbuchanträge

In diesem Abschnitt folgen alle für die Umsetzung des Verkaufs erforderlichen Grundbucherklärungen. 

Genehmigungen, Vorkaufsrechte, Vollzugsauftrag

Die Urkunde wird in der Regel geschlossen mit dem Vollzugsauftrag an den Notar, den Vermerken über erteilte notarielle Hinweise (sog. „Belehrungen“), wechselseitigen Vollmachten (etwa zur Baureifmachung bereits vor dem Datum des Besitzübergangs, oder im Verhältnis einer Personenmehrheit auf einer Beteiligtenseite untereinander) sowie den Schlussbestimmungen hinsichtlich Kosten und Abschriften des Vertrags.
An dieser Stelle können auch etwaige Maklergebühren geregelt werden.

Ausführliche Informationen zu den einzelnen Abschnitten des Kaufvertrags finden Sie in unserer Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF).

Die Abwicklung des Kaufvertrags durch den Notar

Nach der reinen Beurkundungstätigkeit obliegen der Notarkanzlei im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsabwicklung noch eine Vielzahl weiterer Tätigkeiten; im eigentlichen geht die Arbeit dann »erst richtig los«. So übernimmt es der Notar, die ihm kraft Gesetzes zustehenden Benachrichtigungen durchzuführen. Er überwacht die sachgerechte und richtige Eintragung im Grundbuch von Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind, und veranlasst unter Übernahme der vollständigen Haftung die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an beide Vertragsteile. Des Weiteren ist er dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf.

Notarkosten beim Immobilienerwerb

Die Notarkosten beim Immobilienkauf sind für alle Notar in Deutschland gesetzlich festgelegt. Maßgeblich sind dabei der Wert des Geschäfts und die vom Notar vorzunehmenden Tätigkeiten. Gebührenvereinbarungen jeder Art sind unzulässig. Um Ihnen eine ungefähre Vorstellung von den zu erwartenden Notarkosten zu geben, haben wir für Sie eine Beispielaufstellung der Notarkosten beim Immobilienkauf erstellt. 

Notarkosten: Musterberechnung

Ergänzende Fragen zu den Besonderheiten des Erwerbs einer Immobilie in einer Eigentumswohnanlage und zu deren künftiger Verwaltung beantworten wir in unserem Ratgeber: Eigentumswohnung, zu Grundschulden im Ratgeber: Grundschuld und zu Änderungen der Teilungsvereinbarung und/oder der Gemeinschaftsordnung im Ratgeber: Änderung von Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung. 

In der nachfolgenden Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF) haben wir Ihnen noch ausführlichere Details zu diesem Ratgeber zusammengestellt.