Grundlagen für den Entwurf eines Kaufvertrags

Die Einschaltung eines Notars ist zwingend erforderlich

Die zwingende Einschaltung des Notars soll der rechtlichen Absicherung der Vertragsbeteiligten dienen und die Umsetzung der Wünsche der Vertragsteile in juristisch korrekte Regelungen ermöglichen.

Die oft ebenso wichtigen wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z.B. die betragsmäßige Angemessenheit des Kaufpreises oder die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners, kann der Notar jedoch weder garantieren, noch darf er sich von Berufswegen hierzu in den Prozess der Willensbildung der Beteiligten einschalten. Insbesondere die Preisverhandlungen sind allein Sache der Parteien und sollten vor Beginn des Beurkundungstermins beim Notar abgeschlossen sein.

Grundlegende Informationen: Datenblatt für Grundstückskaufverträge

Zur Vorbereitung des Kaufvertrags benötigen wir Angaben zum Kaufgegenstand, zum Kaufpreis sowie zu den Vertragsparteien. Hierzu steht auf unserer Website und in unserem Büro das „Datenblatt für Grundstückskaufverträge“ bereit.

Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag gesondert erwähnt werden müssen. 

Datenblatt FÜR Grundstückskaufverträge

Der Grundbuchstand stellt die Weichen für die Vertragsgestaltung

Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs wird sich der Notar über den Grundbuchstand informieren. Hieraus ergeben sich Angaben zum Grundstückseigentümer und zu den Belastungen des Grundstücks. 

Lassen Sie sich nicht von den Begrifflichkeiten des Grundbuchs irritieren. 

Beim Hauskauf gilt: Im Grundbuch ist nicht das Haus verzeichnet, sondern nur das Grundstück (also der Grund und Boden). Das Haus ist rechtlich als Bestandteil des Grundstücks zu betrachten und wird daher automatisch mit dem Grundstück mitverkauft, auch wenn es im Grundbuch und im Kaufvertrag keine Erwähnung findet. 

Beim Wohnungskauf gilt: Bei der Eigentumswohnung handelt es sich rechtlich um einen Anteil am Grundstück, mit dem das alleinige Eigentum an bestimmten Räumen verbunden wird. Im Alleineigentum stehende Räume werden dabei als „Sondereigentum“ bezeichnet. Das Grundstück selbst und alle Gebäudeteile, die allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gehören, werden als „Gemeinschaftseigentum“ bezeichnet. Auch hier ist Gegenstand des Kaufs immer ein Anteil am Grundstück (der „Miteigentumsanteil“). Das Sondereigentum (die Wohnung) wird dabei automatisch mitverkauft. 

Aus dem Grundbuch ergeben sich auch Angaben zu den Belastungen des Grundstücks. Nähere Erläuterungen zu den Grundstücksbelastungen sowie zu Baulasten und gesetzlichen Vorkaufsrechten erhalten Sie in der weitergehenden Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF). 

Kaufpreisfinanzierung vor Beurkundung sicherstellen

Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mithilfe von Fremdmitteln, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrags mit seinem Kreditinstitut besprechen. 

In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an unsere Notarkanzlei übermitteln, sodass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. 

Dies erspart dem Käufer Zeit, Geld (da Rangrücktrittskosten beim Grundbuchamt entfallen) und zusätzlichen Schriftverkehr. Näheres zum Inhalt der Grundschuld erfahren Sie in unserem Ratgeber „Grundschuld“. 

Ratgeber: Grundschuld

Umgang mit Mietverhältnissen

Sind das Haus oder die Wohnung vermietet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z.B. Eigenbedarf, in Betracht. Nähere Informationen zum Umgang mit Mietverhältnissen finden Sie in unserer Infobroschüre "Hauskauf und Wohnungskauf | Kaufvertrag" (PDF).